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「2022年問題」とは?

2021.12.23

 「2022年問題」とは、「生産緑地」の指定が解除された農地などが一般的な宅地になるせいで、一部の都市・郊外にある土地の価格が安くなったり、土地が売れなくなったりする問題です。
 多くの土地が宅地として活用することができるようになるため、一部の地域において地価が下落するのではないかと懸念されています。


|生産緑地とは

 生産緑地とは、市街化区域内で公害や災害の防止、農林漁業と調和した都市環境の保全といった機能を持つ農地などを計画的に保全するために定められた制度のことです。
 昭和60年代のバブル期には宅地が足りず、地価が高騰しました。
 特に三大都市の地価高騰は大きく、宅地化の促進と税負担の公平性の確保が求められ、1992年に生産緑地法が改正されました。
 この改正により三大都市の特定市では、「保全する農地」と「宅地化する農地」の区分が行われ「保全する農地」については生産緑地の指定がおこなわれました
※市街化区域とは、既に街が形成されており、おおむね10年以内に街づくりの計画を持った区域のことです。
<生産緑地の要件>
✅実際に農林漁業のために利用されている土地(農地など)であること
✅公害・災害の防止、都市環境の保全など良好な生活環境の確保に役立っており、かつ、将来の公共施設(公園、緑地など)などの敷地として適しいてること
✅500㎡以上の規模の区域(自治体によっては300㎡以上)
✅農林業業の継続が可能な状態であること(用排水路などが整備されているなど)


東京、大阪、埼玉のあたりがかなり面積が多いです。

<大阪府の生産緑地マップ>
1ヘクタール(ha)=3,025坪ですので堺市の場合、土地30坪の戸建てが約15,068戸分に相当します。

|生産緑地の指定の解除条件

 将来の公共施設などの敷地(公園、緑地など)とすることを目的としたものなので、生産緑地の指定解除の条件は厳しくなっています。

<指定解除の条件>
生産緑地に指定されてから30年経過
・農林漁業の主たる従事者が死亡、又は、両目の失明や神経系統の機能の著しい障害といった農林漁業への従事を不可能とされる病気や怪我をした

 生産緑地は30年間の営農義務が生じ、行為制限も課せられます。そのかわり、生産緑地に指定された農地などは、市街化区域内でも30年間は固定資産税が農地課税となり軽減されたり、相続税の納税猶予制度が適用されます


|生産緑地の2022年問題

 現在の生産緑地は、1992年に指定を受けたものが多く、2022年がちょうど指定から30年経過する年になります。
 多くの生産緑地の所有者が市町村へ買取りの申出をされると予想されますが、すべてを市町村が買い取ることは難しく、住宅用地に転用して戸建てやマンションなどの宅地として不動産会社などに売り出されることも予想されます。


その結果・・・
都心部の地価の大幅下落
宅地の供給>宅地の需要→宅地の売れ残り/空室率の増加
が起こるのではないかと懸念されている問題が「2022年問題」です。


|2022年問題対策とされる特定生産緑地制度

 2022年問題の対策として政府は、平成29年に法改正し「特定生産緑地制度」を創設しました。
特定生産緑地制度」とは、買取りの申出の可能期間を10年延期するというものです。また、特定生産緑地に指定されて10年経過する前であれば、所有者と同意することで繰り返し10年の延長ができるようになっています。
 所有者のメリットとして、特定生産緑地として指定される限りは、固定資産税の軽減措置や相続税の納税猶予が適用され続けることができます。
※ただし、特定生産緑地の指定を受けるかどうかの判断は2022年(正確にはそれぞれの生産緑地指定から30年を経過する)前にする必要があります。
 指定後30年を経過すると特定生産緑地に指定されない点にご注意ください。


 これまで不動産業界では「◯◯◯◯年問題」と幾度も取り上げられてきましたが、それほど大きな問題に至らずに過ぎ去っています。「2018年問題」の東京オフィス空室の増加とかありましたが、むしろ翌年にはオフィスビル業界は大盛況でした。


 今回の2022年問題に関しては「特定生産緑地制度」を施行するなど、政府も対策に動いています。そのため、そこまで大きな影響はないという見解もあるようです。
 しかし、生産緑地に指定されてから30年を経過すると、特定生産緑地に指定されず、固定資産税が宅地並みになってしまいますので、早々にも営農を続けるか、土地を売却・活用するかを決めることが大切です。