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不動産取得税とは・・・

2021.12.13

土地購入後に注文住宅を建てる場合、”土地の不動産取得税”を払ってはいけません!

・不動産取得税の納税書が送られてきてもすぐに支払わない

・特例軽減措置を利用することで納税額がゼロになる可能性もある


|不動産取得税とは

 土地や建物などの不動産を購入した人に対して、1回だけ都道府県がその「取得」に対して課税する地方税のことです。
 不動産の「取得」には、売買・新築・増築や不動産の交換、贈与、寄付、土地の造成などによる取得も含まれます。
 原則として、不動産を取得した場合には都道府県に不動産取得税申告書を提出しなければなりません。
 しかし、申告しなくても都道府県から納税通知書が送られてきますので、これを基に納税すればいいです。


 下の特例を受ける場合は必ず申告する必要があります。
 なお、不動産取得税は都道府県から送付される納税通知書に記載されている期日が納期限となります。


|不動産取得税の申告に必要な書類

<必要書類4つ>

土地売買契約書
建築確認済証
建築確認の第3面     +    不動産取得税申告書
土地残金領収書


|税額計算と税率

土地の場合:{不動産価格(固定資産税評価額)×1/2×3%}-控除額

建物の場合:{不動産価格(固定資産税評価額)-控除額}×3%

 不動産価格は固定資産税評価台帳に登録された価格です。
 ただし、新築間もない建物は、固定資産税評価台帳に登録されていないので、
 各自治体の担当者がひとつずつ確認して評価額を決定します。
 なお、不動産取得税は住宅用の土地、建物に限り軽減措置があります。


|土地の軽減措置

下記のA、Bのどちらか高い方の額が土地の税額から減額されます。

A:45,000円     

B:土地1㎡あたりの価格×住宅の床面積×2(一戸あたり200㎡が上限)×3%

 通常の場合、Bが適用されて税額が全額控除されます。
 また、先に土地を購入した場合は一定の要件を満たせば、軽減措置の対象となります。※土地取得後3年以内に新築することが条件となっております。


|建物の控除額

下記の要件に該当する場合は不動産価格の1,200万円の控除が適用になります。

<新築住宅>

50㎡≦床面積≦240㎡

<中古住宅>

1.過去にその住宅に住んでいて、自分の居住用として取得
2.50㎡≦床面積≦240㎡
3.家屋の新築後20年以内(マンションは25年以内/一定の条件をクリアした耐震住宅は築年数に関係なく対象)
4.新築の年月日により控除額が異なる

<新築年月日>

 一般的な約100㎡(30坪程度)の木造住宅は、固定資産税評価額が1,000万円を超えることないので、この控除を利用すれば非課税となります。
 しかし、マンション等は建物評価額が1,200万円以上になる場合があるので課税される可能性はありますのでご注意ください。
参考)マンションの場合、土地+建物で建物の比重が80%~90%ですので、       1,200万円を控除した残金額×3%がかかってしまいます。


・一般的な1億円以下の木造住宅の建売住宅は、建物価格2,000~3,000万円程度なら1,200万円を超えることはないかと思いますので、一般的にはかかりません。ただ、鉄骨造やRC造の場合はかかる可能性があります


|新築戸建てを購入した場合を計算してみましょう。

例)土地価格(固定資産評価額)3000万円 土地面積100㎡

  建物価格(固定資産税評価額)1000万円 建物面積100㎡

<土地に対する不動産取得税>

3000万円×1/2×3%=45万円(税額)
しかし、Bの軽減措置を利用すると・・・
30万円×(100㎡×2)×3%=180万円>45万円⇒税額0円

<建物に対する不動産取得税>

1000万円×3%=30万円(税額)
しかし、建物控除額を利用すると・・・
1000万円-1200万円=▲200万円⇒税額0円


|新築マンションを購入した場合を計算してみましょう。

例)土地価格(固定資産税評価額)2200万円 区分所有の土地持分面積100㎡

  建物価格(固定資産税評価額)1800万円 床面積100㎡

<土地に対する不動産取得税>

2200万円×1/2×3%=33万円(税額)
しかし、Bの軽減措置を利用すると・・・
22万円×(100㎡×2)×3%=132万円>33万円⇒税額0円

<建物に対する不動産取得税>

1800万円×3%=54万円(税額)
控除を利用すると・・・
(1800万円-1200万円)×3%=18万円⇒税額18万円

一般的に新築マンションを購入すると建物の税金がかかってくるケースになります。


|中古住宅(木造築20年超)を購入した場合を計算してみましょう。

例)土地価格(固定資産税評価額)3600万円 土地面積150㎡

  建物価格(固定資産税評価額) 200万円 建物面積150㎡

<土地に対する不動産取得税>

3800万円×1/2×3%=57万円
しかし、Bの軽減措置を利用すると・・・
24万円×(100㎡×2)×3%=144万円>57万円⇒税額0円

<建物に対する不動産取得税>

200万円×3%=6万円の不動産取得税が課されます。

家屋は築20年超ですので、建物控除は適用できません


|土地購入後に注文住宅を建てる場合

例)土地価格(固定資産税評価額)3000万円 土地面積100㎡

  建物価格(固定資産税評価額)1000万円 建物面積100㎡(予定)

<土地に対する不動産取得税>

3000万円×1/2×3%=45万円

 土地を先に購入した時点でその土地上に建物がなければ、45万円の不動産取得税が課されます。しかし、注文住宅の建築を予定している場合、土地の不動産取得税を支払わなくていい方法があります。

①土地を購入して、土地の登記手続きの完了後「納税通知書」が送られてくる。

②納税前に所轄の府税事務所に連絡し「これから家を建てる予定です」と伝える。

③建築確認取得後に所轄の府税事務所に「建築確認書」を郵送する。

納付免除となります。


 土地を先行取得した場合は、その土地取得後3年以内に建築すれば軽減措置を利用できます。


|不動産取得税の申告について

 不動産を取得した場合、取得した日から30日以内に所轄府税事務所に申告することになっています。
 また、軽減措置を受けるためには、原則として取得後60日以内に申告することが必要です。
 申告しなくても「納税通知書」は送られてきますが、「軽減措置」は申告しければ受けることはできません。ご注意ください。