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2022年度 「住宅ローン控除」

2022.01.22

2022年に住宅購入を検討している方!住宅ローン減税をフルに活用してお得に住宅購入しましょう!!

1.住宅ローン控除とは?
2.年収別で住宅ローン控除を比較
3.長期優良住宅について
4.効果的な借入れ方
5.まとめ


1.住宅ローン控除とは?

「住宅ローン控除」とは住宅ローンを組んでマイホームの新築、取得又は増改築などをした場合で、一定の要件を満たすときは、住宅ローンの年末残高に応じた金額が住み始めた年以後の各年分の所得税や住民税額から還付される制度のことをいいます。正式名は「住宅借入金等特別控除」又は「特定増改築等住宅借入金等特別控除」です。

 また、住宅ローンを組まなくても現在住まいされている住宅について一定の要件を満たす①住宅耐震改修工事リフォーム工事(バリアフリーや省エネ対応)、増改築工事(多世帯同居対応)、耐久性向上を目的としたリフォーム(耐震性+省エネ性)③認定住宅の新築などをしたときは、その年分の所得税から控除する「住宅耐震改修特別控除」、「住宅特定改修特別税額控除」又は「認定住宅新築等特別税額控除」の適用を受けることができます。

■住宅の種類別・入居年別で比較

 前年までの所得要件が3,000万円でしたが、2022年からは2,000万円ということで、ある程度所得がある方に関しては恩恵を受けられなくなっています。

住宅ローン控除を受けるには、入居した翌年に確定申告(所得税等)が必要
 給与所得者の場合、1年目は自分で確定申告することにより口座に振り込まれ、2年目以降は勤務先での年末調整によって還付を受けることが出来ます。

住宅ローン減税は一人に対して適用
 住宅ローン控除は、一物件につき適用される制度ではなく、一人に対して適用されますので、例えば一物件の住宅ローンをご夫婦で組まれると、それぞれに対して住宅ローン控除が適用されます。今年度からかなり控除率が下がっていますので、ご夫婦共働きの場合どのような住宅ローンを組むのかということが今後の住宅購入計画として大変重要になっていきます。


2.年収別で住宅ローン控除を比較
【入居期間:2022年~2023年】

給与所得者の所得税・住民税の目安&住宅ローン控除可能額の概算

【概算条件】※住民税からの控除:0.05%又は上限額9.75万円 ※給与所得:98万円~195万円 ※基礎控除:48万円 ※配偶者控除:38万円 ※扶養控除:0円 ※社会保険料控除 ※住宅性能:一般 ※改定内容確定後、上記内容が変更となる可能性があります。

 一般住宅の場合、3,000万円までが上限期間は13年控除率が1%→0.7%に、年間控除額の上限が21万円となっています。

【概算条件】※住民税からの控除:0.05%又は上限額9.75万円 ※給与所得:98万円~195万円 ※基礎控除:48万円 ※配偶者控除:38万円 ※扶養控除:0円 ※社会保険料控除 ※住宅性能:認定 ※改定内容確定後、上記内容が変更となる可能性があります。

 長期優良住宅に関しては、5,000万円までの35万円が上限となっていきます。
 また、所得によって還付額が大きく変わってきますので注意が必要です。


3.長期優良住宅について

新築の減税対象の借入限度額(2022年~2023年)

  • 1)認定住宅(長期優良住宅・低炭素住宅):借入限度額5000万円
  • 2)ZEH水準省エネ住宅:借入限度額4500万円
  • 3)省エネ基準適合住宅:借入限度額4000万円
  • 4)その他一般新築住宅:借入限度額3000万円

 1)認定住宅とは、行政から認定を受けた住宅のことで「認定長期優良住宅」「認定低炭素住宅」の2つの種類がある。

認定長期優良住宅:長く安心して住める家として一定の基準を満たしている住 
 宅のこと。劣化対策やバリアフリー対策の有無、長期修繕計画の策定などが条 
 件となります。
認定低炭素住宅:二酸化炭素の排出量を抑える設備が整った住宅。生活していく
 うえでの消費エネルギー量が認定基準となります。どちらも、所管行政庁(都道府県、市または区)に申請、認定を受けることが必要です。
 「認定住宅」は国が後押ししている住宅で、「長く住める住宅・省エネ対策につながる住宅を増やそう」という方針のため、新築(一般住宅)の場合よりも、13年間で最大182万円も控除額が増えることになります。

 2)ZEH水準省エネ住宅(2022年度から追加)

 ZEH(ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス)のことで、簡単に説明すると「快適な室内環境を保ちながら、住宅の高断熱化と高効率設備により、できる限りの省エネルギーに努め、太陽光発電などによりエネルギーを創ることで、1年間で消費する住宅の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅」(一般社団法人住宅性能評価・表示協会)となり、ZEHマークが適用されます。

3)省エネ基準適合住宅
 簡単にいえば住宅の窓や外壁などの外皮性能、設備機器等の一次エネルギー消費量において一定の基準を満たしたものにあたる。新築住宅でも省エネ基準に適合していれば、税制面で優遇されることになります。住宅ローン控除額の上限が4000万円になっており、一般住宅の住宅ローン控除額上限と比べても控除額が1000万円も違うのは大きいです。

除額の比較

・最大控除額については、長期優良住宅35万円>一般住宅21万円
長期優良住宅の場合、1年で一般住宅と比べて14万円変わってくるので、13年間で182万円と結構大きな違いなってきます。

<夫婦でペアローンを組んだ場合>

 夫婦でペアローンを組んで長期優良住宅を建てた方が364万円が加算されます。


4.効果的な借入れ方

長期優良住宅の新築の場合、借入額5,000万円、返済期間35年、金利(変動)0.5%で単独とペアローンの2パターンで計算してみました。
単独で住宅ローン夫婦ペアローンの比較

※改定内容確定後、上記内容が変更となる可能性があります。
※改定内容確定後、上記内容が変更となる可能性があります。

 借入れが5,000万円の場合、概算ですが単独夫婦ペアローンとではあまり控除額に差異はないようですが、6,000万円の借入れでご主人、奥さんそれぞれ3,000万円の配分で計算すると単独の方が10万円程控除額がアップしました。
 借入額や長期優良住宅の控除を使うかに関わらず、2022年以降は夫婦ペアローンがいいのか単独で組んだ方がいいのかといった「住宅ローンの組み方」に関して、細かくシミュレーションして検討することがとても重要になってきます。


5.まとめ

 「控除額」にかなり差別化の状況にある省エネ住宅やゼロエネルギーハウスなどは建築費アップが予想されますので、その部分にどれくらの建築費が加算されるのか確認する必要があります。この建築費と住宅ローン控除の加算額を比べてある程度補えるのであれば、今後さらに差別化されるだろう「高性能住宅」を検討してみてもいいかと思います。
 こういったことを検討するとき、自分がいくら税金を払っているのかということを確認することが必要になってきます。
 「住宅ローン控除」は、ご自身が支払った税金以上の額は戻ってきませんし、住民税は上限9万7,500円と定められています。それぞれの所得に応じて所得税等の還付額も違いますので、ご自身の税金についていくら払っているのか確認しておきましょう。